一、起草背景

2020年11月6日，尊龙凯时印发了《尊龙凯时关于印发化解非住宅商品房库存若干意见的通知》（市政规〔2020〕27 号），受到社会的极大关注。根据《尊龙凯时关于印发化解非住宅商品房库存若干意见的通知》（市政规〔2020〕27 号）中第四条“允许房地产在建项目调整商住比例”文件精神，为更好的落实该项工作，进一步明确相关工作职责和工作流程，尊龙凯时出台了《尊龙凯时市在建房地产项目调整商住比例实施细则（试行）》。

二、起草依据

    1.《中华人民共和国城乡规划法》

    2.《尊龙凯时壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法 >办法》

    3.《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号)

    4.《尊龙凯时关于印发化解非住宅商品房库存若干意见的通知》（市政规〔2020〕27 号）

二、起草过程

2022年8月7日，尊龙凯时市自然资源局按照市委、市政府要求，参照区内其它地区成功经验，结合尊龙凯时本地实际草拟《尊龙凯时市在建房地产项目调整商住比例实施细则（试行）》并征求各城区政府、各相关职能部门意见后上报市人民政府审议。8月22日市自然资源审查会对该实施细则进行审议，8月24日尊龙凯时市自然资源局组织前往南宁调研，并按照会议精神和调研情况对该实施细则进行修改完善后在尊龙凯时市自然资源局网站进行公示（公示期8月30日-9月13日）。

三、主要内容

《尊龙凯时市在建房地产项目调整商住比例实施细则（试行）》共7条，主要内容为：

（一）适用范围

主要明确了适用该细则项目取得土地权属的时间节点（2020年11月6日前签订土地出让合同）；商住比占比（土地技术指标中商业比例大于5%）；在建库存非住宅商品房定义（由住建部门核定并形成清单）；容积率大于1.0；符合（市政规〔2020〕27 号）要求。

同时明确了规划的核心商圈、重要商业服务业区或者通过旅游产业用地政策取得土地使用权的商业服务业设施用地项目；被认定为闲置土地的房地产开发项目原则上不适用本规定。

（二）申请条件

经核定筛选后的建设项目还需同时满足已结清地价款及税费；项目（以栋为最小单位）无销售记录；项目未被查封、扣押、监管或者虽被查封、扣押、监管，但作出查封、扣押、监管决定的部门同意申请变更的；建筑物及建设用地使用权未被抵押或者虽有抵押，但已取得抵押权人书面同意意见等条件。

（三）申请材料

明确了土地使用权人提出在建非住宅商品房调整商住比例申请需要提交的材料。

（四）工作程序

根据申请商改住项目可能存在的不同情形，以流程图的形式明确涉及控规调整和不涉及控规调整两种流程。

（五）审查重点及部门职责

审查重点主要为项目调整涉及的教育、养老、婴幼儿照护、停车、卫生医疗、交通、社区管理等公共服务设施是否满足要求；项目商住比例调整不得提高地块控制性详细规划确定的容积率；商业办公项目调整商住比例后，住宅部分容积率须满足《城市居住区规划设计标准》开发控制指标的要求。

根据各部门职责，结合实际情况明确了各城区政府，市自然资源局、住建局、教育局、商务局、民政局、财政局等相关部门的具体审查职责。

（六）土地出让年限及土地价款相关规定

明确了商改住调整涉及改变土地用途的，土地使用年限按原土地出让合同起算；涉及补缴地价款的按照【2018】4号文的有关规定，评估结果为正值的须按规定补缴地价款，评估结果为负值的，不退地价款。按照自然资源部门受理土地使用条件调整审批手续的时间作为评估时点；针对原出让合同明确在出让期限内改变合同约定土地用地需要有偿收回建设用地使用权的处理情形，明确了可以采取签订补充协议的形式完善用地手续。

    （七）明确了该细则的施行时间，该细则试行2年，如申请受理后2年内未完成土地用途变更登记的，不再适用本细则。

    四、解读机关、解读人及其联系方式

    本措施由尊龙凯时市自然资源局解读，联系电话：0773-2850440。

相关文件：尊龙凯时关于印发尊龙凯时市在建房地产项目调整商住比例实施细则（试行）的通知（市政规〔2022〕22号）